Khi xây nhà, ngoài những chi phí cao như chi phí vật tư, chi phí nhân công, chi phí quy hoạch… thì các chi phí phát sinh cũng khiến gia chủ đau đầu mặc dù đã tính toán trước. Chi phí phát sinh mà chủ nhà phải trả có thể gấp ba lần ước tính dự kiến ban đầu. Trong quá trình xây dựng, không phải ai cũng hiểu và tính toán chính xác chi phí xây dựng ngôi nhà của mình. Vì thực tế có nhiều nguyên nhân trong quá trình xây dựng dẫn đến phát sinh chi phí nhiều hơn dự kiến. Nên bài viết sau đây chúng tôi xin giúp bạn rút ra những kinh nghiệm cần thiết để tránh phát sinh chi phí xây dựng nhà.
Table of Contents
Những trường hợp phát sinh chi phí trong xây nhà
Chi phí phát sinh do thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế
Không có thiết kế sẽ không tính được chi phí. Có những chủ nhà và nhà thầu thường tự hào về khả năng tính nhẩm của mình. Nói nhà mấy tấm, dài rộng ra sao là có kết quả ngay. Nhưng đó là kiểu họ hình dung theo khuôn mẫu quen làm. Còn nếu chủ nhà muốn thay đổi về chi tiết thì sẽ phát sinh. Chính vì thế, chống phát sinh phải có bản vẽ, càng chi tiết càng tốt. Thiết kế không phải tới đâu làm tới đó. Mà phải là bản thiết kế hoàn chỉnh, độc lập và tính ra dự toán từ đầu cho chủ nhà.
– Để chống phát sinh phải có bản vẽ, càng chi tiết càng tốt
– Đôi lúc có những bản thiết kế không tính đúng, đủ được chi phí xây dựng vì thiếu chuyên gia dự toán hoặc dự toán không có kiểm soát bởi tư vấn trước khi giao thầu. Mặt khác, dự toán thiết kế là dự toán căn cứ vào bản vẽ thiết kế chi tiết, còn dự toán thi công do nhà thầu đưa ra là đã tính đến cả thực tế thi công.
– Nếu giá cả thay đổi, thì chi phí thực tế sẽ bị ảnh hưởng.
Hợp đồng không phải chặt chẽ và cụ thể
Hợp đồng thi công không những cần chặt chẽ và công bằng, mà còn phải đề ra cụ thể những chi phí nào và ai sẽ chịu. Chẳng hạn như tiền điện nước lúc làm nhà. Hay tiền “ngoại giao” với khách hàng, tiền thưởng phạt do tiến độ. Thiết kế thay đổi bản vẽ, phần phát sinh tính ra sao. Chủ nhà theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” khiến công trình bị phát sinh nhiều thì dù nhà thầu có chuyên nghiệp cỡ nào cũng không chịu được.
Lâu nay, mọi người vẫn tách biệt phần thô – phần hoàn thiện, nhưng thực ra, cách tính này cũng không rõ ràng. Vì sự không thống nhất phần nào là thô, phần nào là hoàn thiện. Thực tế không cần phân biệt rõ ràng phần thô và hoàn thiện như vậy. Mà chỉ cần xác định các mốc công việc (tương ứng với chi phí) trong quá trình xây dựng. Như làm nền móng, phần khung sườn bê tông cốt thép, phần xây tô bao che và ngăn chia, phần hệ thống điện nước, đường ống kỹ thuật, phần ốp lát và trang trí, phần đồ gỗ và trang trí đặc biệt…
Làm tới đâu, nghiệm thu thanh toán hoặc tạm ứng tới đó. Phần nào phát sinh tăng thì chủ nhà thấy ngay, trả ngay tiền. Tránh để khuất lấp, dễ gây mất lòng nhau. Phần nào phát sinh giảm (không làm) thì trừ ngay tạm ứng của phần tiếp theo.
Phát sinh về vật tư hoàn thiện
Vật tư hoàn thiện trên thị trường rất đa dạng đầy đủ. Từ phân khúc bình dân cho đến cao cấp. Cùng một giá tiền những lại có mẫu mã khác nhau và công dụng khác nhau. Trong nhiều trường hợp việc chi phí phát sinh là do chủ nhà không trực tiếp kiểm tra vật tư mà chỉ xem qua hình ảnh rồi lựa chọn. Đến khi vào thực tế thi công, phát hiện ra vật liệu này không vừa ý, không phù hợp, lại phát sinh việc thay đổi vật liệu. Đặc biệt là mẫu gạch ốp lát.
Chi phí phát sinh đến từ nhà thầu không uy tín
Một số chi phí phát sinh đến từ nhà thầu không uy tín. Như sau khi đã kí hợp đồng thi công, lại muốn tăng giá vì điều kiện thi công như hẻm nhỏ, phí vận chuyển vật tư, làm láng trại cho công nhân. Hay tính thêm phụ thu làm cổng bảo vệ, tiền điện nước thi công, chi phí cho thanh tra..
Kết luận
Tóm lại, vấn đề an toàn chi phí khi làm nhà có thể đúc kết qua phương châm: kiểm soát – công bằng – minh bạch.
– Kiểm soát: kiểm soát hồ sơ thiết kế, dự toán (thiết kế khác với thi công), thời gian và tiến độ thi công. Kiểm soát chủng loại vật tư sử dụng, quy cách nghiệm thu và bảo hành.
– Công bằng: hiểu rõ bản chất ngôi nhà của mình (nhà biệt thự khác nhà phố) những thuận lợi và khó khăn khi xây dựng. Không “xử ép” nhà thầu, và chuyện “tiền nào của nấy” là điều đương nhiên.
– Minh bạch: nhà thầu cần có giám sát kỹ thuật, thủ kho… chuyên nghiệp. Tư cách pháp nhân, thiết bị thi công và an toàn lao động phải đảm bảo. Hợp đồng thanh quyết toán giữa các bên phải rõ ràng, đúng hẹn, sổ sách ghi chép đầy đủ. Tránh tình trạng quyết định theo cảm tính khi xây nhà.
