Trên thị trường BĐS hiện nay, hàng loạt các dự án căn hộ với nhiều phân khúc khác nhau được ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của người dân. Những khu vực có tiềm năng bất động sản tốt (đông dân cư, cơ sở hạ tầng,…) sẽ sở hữu đa dạng các dự án căn hộ với nhiều quy mô khác nhau, thu hút các chủ đầu tư “rót vốn” xây dựng. Giá thành của các dự án căn hộ được quyết định dựa trên nhiều yếu tố khác nhau chứ không chỉ xét riêng về quy mô xây dựng. Bởi trên thị trường hiện nay, nhiều dự án căn hộ dù cùng phân khúc và khu vực nhưng vẫn có sự chênh lệch đáng kể về giá bán. Lý do dẫn đến sự chênh lệch này mời bạn đọc tìm hiểu trong bài viết sau.
Table of Contents
Các yếu tố tạo ra sự chênh lệch về giá
Trên thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy một điều rằng nhiều dự án nhà ở dù nằm trong cùng khu vực nhưng giá bán lại chênh lệch nhau khá nhiều, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2. Thậm chí có những dự án căn hộ cùng phân khúc, nằm liền kề nhau nhưng giá lại khác nhau “một trời một vực”, khiến nhiều khách hàng khó phân biệt đâu là dự án có giá đúng với giá trị.
Theo các chuyên gia BĐS phân tích, có khá nhiều yếu tố khiến xảy ra tình trạng này. Chúng sẽ gây ra sự chênh lệch giá giữa các dự án cùng khu vực. Một vài yếu tố trong số đó có thể kể đến như: vị trí dự án, chất lượng công trình (bao gồm uy tín chủ đầu tư), tiến độ xây dựng, quy mô đồng bộ, các dịch vụ tiện ích, không gian… Ngay bây giờ, chúng ta sẽ đi phân tích chi tiết từng yếu tố trên:
Vị trí địa lý thuận lợi
Những dự án bất động sản tuy nằm cùng khu vực nhưng chắc chắn một điều rằng vị trí của mỗi dự án sẽ là khác nhau. Chẳng hạn như chúng ta so sánh giữa hai dự án cùng phân khúc và cùng tọa lạc tại khu vực Thảo Điền. Trong đó một dự án nằm liền kề ngay mặt tiền, kết nối với tuyến cao tốc Metro số 1 trong vài bước chân. Một dự án khác thì nằm trong hẻm. Thế nên khá khó khăn trong việc kết nối với các tiện ích công cộng.
Nếu xét về giá bán m2, chắc chắn dự án có vị trí mặt tiền sẽ có giá bán cao hơn từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2. Điều này cũng lý giải vì sao vị trí dự án tác động mạnh như thế nào đến giá bán, cho dù cùng khu vực và cùng phân khúc.
Thông thường, những dự án bất động sản nào nằm ở ngã ba hay ngã tư trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác. Ngoài ra, còn có các dự án ven sông dễ dàng kết nối về các quận trung tâm. Những dự án này sẽ có lợi thế về mặt an cư và cho thuê. Thế nên giá trị các dự án ven sông luôn tăng trưởng, ít khi bị mất giá.
Chất lượng và mức độ uy tín
Đối với những người mua nhà dự án, nhất là những người mua nhà lần đầu, điều họ quan tâm nhất khi mua nhà đó là chất lượng công trình và uy tín từ chủ đầu tư, bên cạnh vị trí và giá bán. Những dự án bất động sản lớn thu hút khách hàng luôn đến từ các chủ đầu tư uy tín. Đây vốn là một sự thật không thể phủ nhận.
Tại Việt Nam, có khá nhiều dự án được thực hiện bởi những chủ đầu tư uy tín. Có thể kể đến như: Khang Điền, Vingroup, Hongkong Land, Novaland, Keppel Land, CapitaLand… Do đó, chủ đầu tư là yếu tố để so sánh giữa hai dự án. Dù cùng khu vực, cùng phân khúc nhưng khác chủ đầu tư thì khách hàng sẽ có sự cân nhắc. Chắc chắn họ sẽ ưu tiên lựa chọn dự án được triển khai từ chủ đầu tư uy tín hơn. Đây là lý do khiến giá bán của dự án cùng khu vực có sự chênh lệch lớn.
Tiến độ hoàn thành theo cam kết
Hiện nay, người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao về dự án. Ngoài vị trí giao thông thuận lợi, chất lượng, giá tiền, khách hàng quan tâm nhiều đến các dự án đảm bảo tiến độ xây dựng như cam kết. Do vậy, các chủ đầu tư chú trọng đến yếu tố này sẽ thu hút khách hàng. Từ đó đẩy giá bán dự án lên cao so với các dự án khác.
Hệ thống dịch vụ – tiện ích
Tiện ích nội khu là một trong những tiêu chí hết sức quan trọng. Nó là nhân tố thiết yếu được xem xét trong việc đánh giá giá trị của một dự án. Một số tiện ích cơ bản như thang máy, an ninh, bãi đậu xe… là điều cần thiết. Ngoài ra còn phải kể đến đó là trung tâm thương mại, diện tích dành cho sinh hoạt cộng đồng. Bên cạnh đó còn có phòng tập Gym, yoga, khu vui chơi và vận động cho trẻ em,… Những dịch vụ – tiện ích này cũng được khách hàng hết sức chú ý.
Giữa hai dự án cùng phân khúc cùng khu vực khác biệt về tiện ích sẽ khác biệt về giá. Chắc chắn, dự án nào có nhiều tiện ích chất lượng hơn sẽ ghi điểm trong mắt khách hàng. Qua đó giá bán cũng sẽ cao hơn. Ngoài ra, đơn vị quản lý vận hành dự án cũng là yếu tố khách hàng hết sức quan tâm. Các đơn vị uy tín hiện nay có thể kể đến như: CBRE, Savills…
Không gian và mật độ xây dựng
Sự chênh lệch về giá không chỉ bbao gồm những yếu tố tác động như đã kể trên. Yếu tố mật độ xây dựng và mảng xanh cũng khá quan trọng. Yếu tố này khiến khách hàng đưa ra quyết định có nên mua hay không. Dự án có mật độ xây dựng thấp, mật độ mảng xanh cao được ưu tiên hơn. Những dự án như thế sẽ nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Giá bán có thể sẽ nhỉnh hơn chút đỉnh so với các dự án cùng phân khúc và nằm liền kề.
Thiết kế xanh không chỉ đòi hỏi dự án có không gian xanh, mặt nước, thảm xanh với độ che phủ cao. Mỗi hạng mục trong dự án khi thiết kế đều phải tính đến các yếu tố sử dụng năng lượng. Phải đảm bảo tận dụng tốt nguồn năng lượng, tiết kiệm và hiệu quả. Dự án chung cư với thiết kế xanh mang đến cho cư dân một cuộc sống trong lành. Đồng thời đem lại cảm giác xanh mát và cân bằng giữa chốn đô thị tấp nập.
Kết luận
Mỗi dự án có những đặc điểm, yếu tố cấu thành nên giá bán khác nhau. Thế nhưng nhìn chung, giá được quyết định bởi các yếu tố được nêu trong bài viết trên. Từ đó dẫn đến sự chênh lệch về giá bán dù chúng thuộc cùng khu vực, phân khúc. Hiện nay, có quá nhiều dự án được tung ra thị trường. Trong đó có cả những dự án tốt nhưng cũng có cả dự án ăn theo đẩy giá. Điều này khiến người mua nhà cũng bàng hoàng, khó định vị được sản phẩm mình cần mua. Do đó, không phải dự án nào có mức giá cao cũng đều tốt.
Nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng cộng với sự tư vấn thiếu trung thực của môi giới người mua rất dễ dẫn đến quyết định mua nhà không đúng với giá trị của căn hộ. Vì thế, bạn nên có sự nghiên cứu và so sánh cụ thể khi chọn mua các dự án căn hộ, nhà ở nhé!
