Trong những năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp là một trong những xu hướng mới đầy tiềm năng phát triển trên thị trường, thu hút giới đầu tư cả trong và ngoài nước. Thậm chí trong thời điểm dịch bệnh, ở một số giai đoạn, bất động sản công nghiệp ở nước ta còn ghi nhận những tín hiệu lạc quan trên thị trường. Đáng chú ý, phương thức giao dịch bán – tái thuê của loại hình bất động sản này đang nhận được sự ưu ái của các nhà đầu tư, chủ sở hữu hiện nay bởi nó mang lại nhiều lợi ích cùng với mức lợi nhuận hấp dẫn. Với tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp cùng với những ưu điểm của bán – tái thuê, phương thức giao dịch này sẽ càng phổ biến hơn trong thời gian tới.
Table of Contents
Tiềm năng của giao dịch bán – tái thuê BĐS công nghiệp
Trên thế giới, phân khúc bất động sản công nghiệp, giao dịch bán – tái thuê đang ngày càng trở nên phổ biến. Tại Việt Nam, đã có một số thương vụ quan trọng. Đồng thời có sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện bán – tái thuê. Trong đó có một giao dịch được công bố rộng rãi.
Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán – tái thuê thành công một nhà kho. Tổng diện tích sàn xây dựng của nhà kho này là 36.000m2. Địa điểm nhà kho tại khu vực Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD. Sau đó nó được cho thuê lại và đã mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.
Trước đó có một thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Cụ thể là thương vụ nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng. Tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm. Qua đó mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
Dự báo trong thời gian tới, làn sóng công nghiệp tiếp tục lên cao. Các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán – tái thuê. Nhiều khả năng các công ty nước ngoài tại Việt Nam áp dụng phương pháp này. Thậm chí là các công ty trong nước cũng đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch bán – tái thuê. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại vẫn chưa chính thức công bố.
Ưu điểm của hình thức bán – tái thuê
Ông John Campbell là Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam. Ông đã đưa ra một số những ưu điểm của phương pháp này. Hình thức giao dịch này mang lại lợi ích của nhà đầu tư/chủ sở hữu tương lai.
Nhà đầu tư/chủ sở hữu sẽ có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì. Khoản tiền này đến từ người thuê trả tiền hàng tháng. Họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị. Từ đó giảm thiểu các chi phí trong việc tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài. Thời gian thường là 10 năm. Điều này sẽ tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.
Những yếu tố cần cân nhắc khi bán – tái thuê
Đại dịch sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê cân nhắc lựa chọn tài chính phù hợp. Từ đó giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản bất động sản của mình như một phương tiện để huy động vốn. Tuy nhiên, theo ông John Campbell , có một số yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành bán – tái thuê.
Trước tiên, phải hiểu rằng một giao dịch bán – tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ. Việc thực hiện sẽ đòi hỏi tốn rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (Sale- purchase Agreement) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng cho thuê. Hợp đồng Mua bán và Hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Bởi vì giá bán được nêu trong Hợp đồng Mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn. Mức lợi nhuận này tốt hơn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.
Ví dụ cơ bản, nếu một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 30.000m2 với giá 18 triệu USD. Nhà đầu tư cho chủ sở hữu/người thuê trước đó thuê lại với giá 4,5 USD/m2/tháng. Như vậy, lợi suất ròng ban đầu có thể đạt được trong năm đầu tiên là 9%.
“Một điều cần cân nhắc, chủ sở hữu bất động sản hoặc khu công nghiệp có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của khu công nghiệp, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của khu công nghiệp”, ông John cho biết.
Giao dịch bán – tái thuê là gì?
Giao dịch bán – tái thuê là một dạng cho thuê tài chính. Trong đó, một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua. Do đó, người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.
Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai bao gồm tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động. Họ sẽ không cần phải vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại. Thế nên, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.
