Dù đặt mục tiêu rõ ràng nhưng thời gian qua, việc cải tạo chung cư xuống cấp vẫn diễn ra ỳ ạch. Là do vướng mắc các quy định của pháp luật về cải tạo chung cư cũ. Trong đó, quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ. Điều này đang là rào cản chính cần thay đổi. Chung cư cũ không được bảo trì, bảo dưỡng dự án nào cũng bị cơi nới. Nên chất lượng công trình kém và xuống cấp là những điểm trừ hiện nay. Tuy vậy, không ít người lựa chọn mua loại hình bất động sản này vì lợi ích sau khi cải tạo chung cư cũ. Có nghĩa là nếu đẩy mạnh thời gian cải tạo trong thời gian ngắn thì loại hình này thực sự rất tiềm năng ở tương lai gần.
Table of Contents
Không thể đạt tỉ lệ 100% đồng thuận để cải tạo chung cư cũ
Rào cản cải tạo chung cư
Theo các chuyên gia, rào cản quan trọng nhất dẫn đến việc này là quy định những chung cư được cải tạo, xây dựng lại phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ. Tức là, chỉ cần có 1 chủ sở hữu nhà chung cư có ý kiến không đồng ý thì không thực hiện được. Tuy nhiên thực tế nhiều hộ dân sinh sống trong những căn chung cư xuống cấp khẳng định, nếu giữ quy định này sẽ “không có bất cứ công trình nào được cải tạo”.
Ý kiến của người dân
Bà Nguyễn Thị Thẩm (người dân sống nhiều năm tại khu chung cư cũ Giảng Võ) cho biết; đa số người dân đều mong muốn sớm được cải tạo nhà. Thế nhưng chắc chắn các hộ sống tại tầng 1 không đồng ý cải tạo vì tiếc mặt bằng.
Đồng quan điểm, bà Chu Việt (một người sống hơn 40 năm tại khu chung cư Thành Công) bày tỏ sự lo lắng. Vì khó đạt được thỏa thuận của 100% hộ cư dân sinh sống. Trong khi tình trạng chung cư đã xuống cấp trầm trọng. “Công trình bây giờ xuống cấp trầm trọng. Nhưng để được 100% người dân đồng ý sẽ rất khó khăn. Vì những người sống ở tầng 1 họ không muốn mất mặt bằng làm ăn“, bà Việt nói.
Ý kiến chuyên gia
Nhận định về vấn đề này, TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội – cho biết; Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ. Điều này phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Tạo nên nhiều khó khăn trong quá trình đàm phán cải tạo chung cư.
Nên hạ mức đồng thuận xuống khoảng 80% để tiến hành
Chia sẻ với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng góp ý dự thảo Nghị định về cải tạo; xây dựng lại nhà chung cư.
Nhắc đến những “vướng mắc” về quy định pháp luật và thực tiễn cần được xem xét giải quyết. HoREA cho rằng quy định đối với nhà chung cư không thuộc diện bị hư hỏng nặng. Nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D) thì phải “được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ. Để xây dựng lại nhà chung cư mới” là bất khả thi, không sát với thực tiễn.
Xem xét đề xuất sửa đổi điều Luật
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất sớm sửa đổi Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014. Theo hướng quy định việc phá dỡ nhà ở. Theo nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư tương tự như Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 quy định: “2. Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý và phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật này”. Nhưng có thể nâng tỉ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lên mức 80%. Để đảm bảo tỉ lệ đa số đồng ý ở mức cao.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng; nội dung điểm a Khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Hiệp hội nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng, việc xác định diện tích nhà ở, diện tích căn hộ nhà chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013. Mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét hoàn thiện lại nội dung; Điểm a Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Cho chính xác để các địa phương thống nhất thực hiện cải tạo chung cư cũ.
