Nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản ven đô Hà Nội sẽ bị đẩy giá liên tục cũng như sẽ thiết lập mặt bằng giá cao hơn trong thời gian tới. Nguyên nhân chính là do vấn đề khan hiếm nguồn cung dẫn đến việc không đáp ứng đủ nhu cầu tiêu thụ trên thị trường. Bên cạnh đó, nhiều dự án cơ sở hạ tầng có khả năng kết nối các tuyến giao thông huyết mạch được triển khai xây dựng và hoàn thiện, từ đó dẫn đến BĐS ở các khu vực xung quanh chịu áp lực tăng giá. Diễn biến thị trường bất động sản ven đô Hà Nội hiện đang đón nhận rất nhiều sự quan tâm của giới chuyên gia và các nhà đầu tư.
Table of Contents
Thị trường bất động sản ven đô Hà Nội
Những năm trước, bất động sản ven đô được ví như điểm đến an cư dành cho người thu nhập trung bình, thấp. Nhưng đến hiện tại, giá bất động sản ven đô đang được kéo tăng. Hiện tại, mức giá dần thu hẹp khoảng cách với giá bất động sản nội đô.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.Hà Nội, trong quý I/2021, Hà Nội chỉ có 10 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 5.658 căn hộ và 1.404 nhà thấp tầng. So với năm 2019 lượng cung đủ điều kiện bán hàng trong quý I/2021 chỉ đạt 24,6%. So với cùng kỳ năm 2020 con số này chỉ đạt 36,8%. Tuy nhiên, phần lớn lượng sản phẩm này đã được chào bán từ quý IV/2020. Một phần chưa được chào bán ra thị trường.
Giá đất ven đô bị đẩy giá
Dữ liệu trên cho thấy, Hà Nội gần như vắng bóng nguồn cung hàng mới. Thị trường chủ yếu bán các căn hộ còn tồn từ năm 2020, thuộc phân khúc trung và cao cấp. Sản phẩm căn hộ tập trung các khu vực Tây, Nam Hà Nội, khu vực bờ Bắc sông Hồng. Báo cáo còn ghi nhận, đối với nhà thấp tầng, vẫn có sản phẩm xuất hiện. Tuy nhiên, chúng chỉ tập trung chủ yếu ở các huyện như Hoài Đức, Đông Anh và Gia Lâm.
Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản ở các khu vực vùng ven đang tăng mạnh ngay cả trong phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng. Đặc biệt, hồi quý I xuất hiện thông tin chuẩn bị công bố quy hoạch đô thị ven sông Hồng. Từ đó khiến giá đất trong dân tại các khu vực vùng ven hiện bị đẩy lên cao. Mức giá tăng khoảng 50-60% so với quý IV/2020, có những nơi tăng 100%. Giá đất tại các vùng ven đô, chuẩn bị lên quận bị đẩy lên ngưỡng 30 đến 50 triệu đồng/m2. Mức giá này gần sát với giá đất trong khu vực nội thành như Cầu Giấy, Mỹ Đình… đối với quỹ đất nằm sâu trong ngõ.
Nguồn cung căn hộ giảm, mặt bằng giá cao
Báo cáo quý II/2021 của Savills công bố mới đây tiếp tục ghi nhận, nguồn cung căn hộ hạn chế. Điều này dẫn đến giá chào bán sơ cấp căn hộ trung bình là 1.625 USD/m2. Mức giá tương đương trung bình khoảng 37 triệu/m2. Giá căn hộ tăng 7% theo quý và 11% theo năm. Rất nhiều chuyên gia nhận định, với sự chênh lệch cung cầu này, giá bất động sản ven đô dự báo sẽ tăng nhanh trong nhiều năm tới.
Cũng theo Savills, giá một số căn hộ ở khu vực không phải trung tâm hiện cũng đã được đẩy lên mặt bằng chung từ 40 – 60 triệu đồng/m2. Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại Thủ đô đang thu hẹp khoảng cách về giá căn hộ giữa khu vực đô thị và lân cận. Trên đà này, giới đầu tư dự báo chỉ một thời gian ngắn nữa dòng sản phẩm tầm giá 2 tỷ đồng sẽ “bốc hơi” khỏi thị trường Hà Nội.
BĐS ven đô Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì mức tăng
Các báo cáo từ tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc tiếp tục cho rằng, giá bất động sản ven đô sẽ không chỉ dừng lại ngưỡng mặt bằng mới như thời gian vừa qua mà sẽ còn tiếp tục tăng.
Giới đầu tư đang kỳ vọng, mức giá bất động sản tăng khi Hà Nội dự tính đầu tư hàng loạt các dự án cho phát triển hạ tầng giao thông vận tải. Cụ thể, trong giai đoạn 2021 – 2025, ngân sách 8,93 tỷ USD đầu tư công sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội. Chỉ riêng tại Hà Nội, giai đoạn này sẽ có 460 dự án đầu tư trung hạn cho các dự án phát triển hạ tầng giao thông vận tải tại Thủ đô.
Dự tính trong 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh – Hà Đông) sẽ đi vào hoạt động quý III/2021. Ngoài ra còn có tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội) đoạn trên cao. Có thể, nó sẽ đi vào hoạt động trong quý IV. Cũng trong giai đoạn 2021 – 2025, 7 đường vành đai sẽ lần lượt đi vào hoạt động.
Những dự án về cơ sở hạ tầng gồm Đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương. Bên cạnh đó là tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5. Ngoài ra còn bao gồm các tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm. Các dự án này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây.
Đánh giá và nhận định của giới đầu tư
Với giới đầu tư, khi cơ sở hạ tầng được cải thiện, giá bất động sản tăng là tất yếu. Ông Nguyễn Nhật (nhà đầu tư Hà Nội) đã đưa ra một số phân tích về điều này. Khi tuyến đường giao thông đi vào triển khai, bất động sản xung quanh sẽ tăng giá. Mức giá sẽ trở về đúng giá trị thực. Giá bất động sản ngoại ô sẽ kéo tăng trở lại. Mức giá có thể tương đương, hoặc sát với giá bất động sản nội đô.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, sự phát triển và hoàn thiện về cơ sở hạ tầng đã tạo động lực cho nhiều dự án có quy mô lớn đang chậm triển khai dần sẵn sàng trở lại thị trường.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, việc nâng cấp và xây dựng hạ tầng giao thông còn hỗ trợ các dự án nhà ở gia tăng giá trị. Minh chứng rõ nhất là giá sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy đã tăng 14% mỗi năm. Đó là nhờ vào việc sở hữu các cơ sở chăm sóc sức khoẻ, giáo dục có chất lượng. Đồng thời còn nhờ vào cơ sở hạ tầng kết nối thuận lợi. Giá sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên cũng tăng 12%/năm. Nguyên nhân do nơi này có vị trí gần khu trung tâm. Ngoài ra, quận này còn có những cải thiện về cơ sở hạ tầng. Tiêu biểu là nút gia thông kết nối đường Vành đai 3. Ngoài ra còn có đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường vành đai 2.
Kết luận
Thị trường ven đô Hà Nội đang là đích ngắm của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Mục đích của các doanh nghiệp là đón đầu xu hướng dịch chuyển ra ven đô. Bên cạnh đó, vùng ven có quỹ đất rộng lớn và nhiều cải thiện về hạ tầng. Thế nên, khu vực này được các chủ đầu tư nhắm đến để phát triển dự án quy mô lớn. Với lợi thế này, BĐS ven đô Hà Nội sẽ còn tiềm năng tăng giá.
