Hiện nay, dù các hoạt động kinh doanh bất động sản đang bị ngưng trệ và chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh thế nhưng không thể phủ nhận trong suốt những năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đã thành công đạt được nhiều cột mốc phát triển quan trọng, thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước đổ vào. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề, bất cập gây cản trở đến tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản. Những vấn đề này được ví như “bệnh nan y”, “khuyết tật” lớn của thị trường địa ốc Việt Nam và rất khó để giải quyết, đòi hỏi cần phải có những kế hoạch, chính sách cụ thể, hữu hiệu và lâu dài để khắc phục.
Table of Contents
Những vấn đề tồn tại của thị trường địa ốc Việt Nam
Báo cáo thị trường bất động sản quý 2 do Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố đã chỉ ra một số vấn đề tồn tại lâu dài của thị trường địa ốc nước ta. Những tồn tại này ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt.
Về hệ thống pháp luật
Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn còn một số quy định chồng chéo gây khó khăn trong thủ tục đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài gây ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường bất động sản… Những khuyết điểm, hạn chế này còn làm cho hoạt động kinh doanh BĐS chậm đi vào cuộc sống và gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực này.
Về cơ cấu hàng hóa BĐS
Cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thiếu so với nhu cầu thực tế.
Các địa phương có vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết lại cơ cấu bất động sản. Các thành phố lớn phải có kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở chi tiết. Cần xác định rõ tỷ trọng các loại nhà ở thương mại phân khúc trung bình, cao cấp, nhà ở xã hội. Đồng thời, sát sao thực hiện đúng theo kế hoạch đã định ra. Ngoài ra, các bộ, ngành, Ngân hàng Nhà nước điều tiết nguồn vốn tín dụng hợp lý.
Về thông tin thị trường
Những thông tin về thị trường bất động sản vẫn chưa đầy đủ và thiếu thống nhất. Bên cạnh đó, các thông tin chưa bảo đảm công khai và minh bạch. Cụ thể như: thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lý của từng dự án… Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địa phương.
Vấn đề trên còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước. Bên cạnh đó ảnh hưởng đến những cá nhân, tổ chức tham gia thị trường. Thậm chí, đã có dấu hiệu về đầu cơ, làm sai lệch thông tin thông qua khâu phân phối.
Về giá nhà đất
Giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị hiện nay có xu hướng tăng trưởng. Mức giá bán cao hơn so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế. Nguyên nhân là do giá đất tại một số địa phương được điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, giá một số vật liệu xây dựng trong thời gian qua cũng tăng đột biến….
Về các dự án BĐS và hồ sơ pháp lý
Hiện nay vẫn còn các dự án bất động sản chưa đủ hồ sơ pháp lý. Một số dự án không đủ điều kiện kinh doanh vẫn đưa ra giao dịch. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Đồng thời, vấn đề trên còn gây mất trật tự an ninh xã hội.
Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm. Những khó khăn này kéo dài trong nhiều năm dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện của người dân. Qua đó làm ảnh hưởng tới giao dịch của thị trường bất động sản.
Hoạt động giao dịch và môi giới bất động sản
Giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Vấn đề này diễn ra nhiều ở các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tự do. Tình trạng không được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản còn khá phổ biến.
Những vấn đề trên tồn tại từ bao giờ?
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đánh giá đa phần những tồn tại nêu trên đều là những “khuyết tật”, “bệnh nan y” đã tồn tại nhiều năm qua mà cơ quan quản lý nhà nước chưa tìm ra “phương thuốc” hữu hiệu.
Theo ông Thành, những tồn tại như thể chế pháp luật, cơ cấu hàng hoá mất cân bằng, thông tin thiếu minh bạch kịp thời, bất động sản thiếu pháp lý vẫn tung ra thị trường bán, giá nhà tăng nhanh hơn là thu nhập của người dân khiến khó tiếp cận… đều là những vấn đề đã tồn tại cả thập kỷ qua.
Trong nhiều báo cáo thị trường, báo cáo chuyên ngành, hội nghị, hội thảo hay thậm chí ở diễn đàn lớn như Quốc hội cũng đều “điểm danh”, nhưng đến nay vẫn là tồn tại của địa ốc. Đây đều là những “khuyết tật” lớn của thị trường, không dễ giải quyết. Vấn đề này đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của nhiều bộ, ngành liên quan. Bên cạnh đó còn cần có sự hỗ trợ của các cấp địa phương.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, vấn đề về hoạt động của môi giới bất động sản vốn tồn tại từ khi có thị trường. Tuy nhiên, vài năm gần đây, hoạt động môi giới bất động sản đã dần cải thiện. Nó trở nên chuyên nghiệp hơn và bài bản hơn. Việc cấp chứng chỉ hành nghề cũng được đẩy mạnh nhưng vẫn chưa thể giải quyết ngay. Số lượng môi giới qua đào tạo bài bản vẫn chưa nhiều. Do vậy, khó tránh được những sai lầm, sự thiếu chuyên nghiệp. Từ đó gây tác động xấu đến thị trường. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến giao dịch ở thị trường sơ cấp tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
